Le logement en Gironde quelle réalité ?

 

1 Les prix du logement

 

1.1 Les prix de l’immobilier ont encore augmenté de 2,6% à Bordeaux en 2014. Bordeaux est
devenu la 5° ville la plus chère de France. D’après les notaires, de 2005 à 2015, hors la capitale,
Bordeaux est la ville de France où le prix des appartements anciens a le plus augmenté : + 57%,
avant Lyon (+42%), Lille (+36%), Nice (+31%), Strasbourg (+29%), Toulouse (+22%) !

1.2 De 1997 à 2009, les prix de l’immobilier et du foncier ont augmenté de 300% sur le
territoire de la métropole bordelaise.


1.3 Les seules valeurs foncières ont été multipliées par 2,9 en moyenne en Gironde de 2000 à
2008


2 Les revenus

 

2.1 Les revenus des ménages plafonnent à un niveau peu élevé, seulement +15% de 1997 à 2008
En 2008, d’après les déclarations d’impôt, les ressources mensuelles des ménages de la CUB
s’élevaient (source AURBA) à :
inférieurs à 1000€ : 16%
de 1000 à 2000 € : 28%
de 2000 à 3000 € : 21%
de 3000 à 4000 € : 14%
de 4000 à 5000 € : 8%
plus de 5000 € : 13 %


2.2 Conséquence une « spécialisation » territoriale et une ségrégation sociale accrue


2.2.1 La CUB (ou aujourd’hui la Métropole de Bordeaux) aspire des jeunes (notamment
étudiants), des ménages aux revenus moyens et supérieurs et refoule vers l’extérieur de
l’agglomération et vers la périphérie du département des familles et des personnes dont
les revenus sont les plus faibles ou sont précaires.


2.2.2 La métropole et sa périphérie immédiate, essentiellement rive gauche et la rive sud du bassin
d’Arcachon sont les zones où les prix sont les plus élevés dans le département, elles sont
parmi les territoires les plus chers de France. Les prix de l’immobilier décroissent plus l’on
s’éloigne des épicentres des prix immobiliers élevés.


2.2.3 D’après l’INSEE il existe en Gironde, dans le nord et l’est du département une « dorsale »
de pauvreté qui d’ailleurs se poursuit sur les territoires des départements du Lot et
Garonne et de la Dordogne


2.3 Le logement social


2.3.1 En Gironde il y a eu 43 000 demandes de logements hlm en 2013, dont 31.000 déposées
en 2013 (hors demandes gérées par les réservataires, collecteurs du 1% logement,
collectivités territoriales, Etat pour le DALO), et il n’y a eu en 2013 que 8.800 attributions
de logements, pour un parc de 90.000 logements existants et dont le rythme de
croissance de ces dernières années se situe à + 5.000 à 6.000 / an.


2.3.2 En Gironde, il n’y a que 13,1 logements HLM pour 100 résidences principales, contre 17 en
moyenne nationale (source INSEE).


2.3.3 Le déficit en Gironde de logements HLM par rapport à l’article 55 de la loi SRU était de
31.000 fin 2014 dont 12.000 pour la seule commune de Bordeaux. Pour résorber ce déficit
en 2025 il faudrait construire d’ici là 43.000 logements HLM sur les 35 communes
déficitaires, compte tenu de leur évolution démographique prévisible.


2.4 Décalage entre revenus des populations et prix des logements mis sur le marché
Il y a un décalage dans la construction neuve entre les prix des logements neufs et les revenus des
ménages. Ainsi en 2009, 62% de l’offre de logements neufs étaient, compte tenu des leurs prix,
accessibles à seulement 22% des ménages. Aux 22% disposant des revenus les plus élevés. A l’inverse,
les 33% des ménages aux revenus les plus faibles, ne pouvaient prétendre qu’à seulement 3% des
logements neufs, les moins chers (Source AURBA).
Parmi les allocataires de la CAF de la Gironde (soit 46 % de la population du département en 2012),
parmi les locataires dans le parc privé, 3 ménages sur 10 consacrent plus de 39 % de leurs revenus (y
compris les aides) pour payer leurs loyers et 1 ménage sur 2 y consacre plus de 30% ! (source CAF de la
Gironde 31 12 2011).


2.5 La vulnérabilité énergétique et l’état de l’habitat existant
La vulnérabilité énergétique liée aux déplacements concerne 65.000 ménages girondins
(particulièrement dans le Médoc et dans les Landes girondines).
La vulnérabilité énergétique liée aux logements concerne 59.000 ménages girondins (particulièrement
dans le nord et l’est du département).
Parmi eux certains sont vulnérables sous ces deux aspects à la fois. Les personnes à faibles revenus, les
jeunes et les personnes âgées isolées en milieu rural sont en proportion bien plus concernés que les
autres catégories de la population.
De façon plus générale, l’habitat existant présente de fortes carences. Soulignons déjà que d’après
l’INSEE (chiffres 2012), 170.000 résidences principales de Gironde sur 642.000 ont été construites
avant 1946. Dans les orientations cadres du plan départemental de l’habitat en Gironde il est reconnu
en 2014 : « Les carences d’un habitat déqualifié, peu économe en charge, les risques de dévalorisation
et d’obsolescence des ensembles résidentiels sont à réduire ou à anticiper tant leurs effets sont
problématiques : amplification des difficultés des ménages, concentration des situations de précarité
et de pauvreté, spécialisation des parcs de logement… »


2.6 Le logement des jeunes.
C’est un sujet particulièrement difficile à quantifier et à qualifier. L’INSEE établit que 227.000 habitants
de ce département ont entre 15 et 25 ans, il n’y a que 50.000 logements dont « la personne de
référence » a moins de 25 ans. La multiplicité des situations dans lesquelles ils se trouvent rend une
approche solide difficile. Entre ceux qui poursuivent leur formation initiale (lycéens, apprentis,
étudiants) et les autres, jeunes salariés, souvent en CDD faiblement rémunérés compte tenu de leurs
niveaux de formation, ou demandeurs d’emploi, les différence de situation sont importantes. Entre
ceux qui logent chez leurs parents (par choix ou par contrainte faute d’une alternative) et ceux qui sont
autonomes, y compris en disposant de leurs propres ressources, l’écart est aussi grand. La mobilité
géographique et résidentielle est toutefois une situation largement partagée par les jeunes. Lorsqu’ils
accèdent à l’autonomie, leur situation est celle de locataire dans le parc privé. Sur les logements où la
personne de référence a moins de 25 ans, 69 % sont des locations vides dans le parc privé, 14% des
locations meublées, 7% des locations en HLM.
Le niveau élevé des loyers des petits logements dans le secteur privé - bien connu pour les étudiants
(environ 20€ le m2 loué !) - va de pair avec des exigences de garanties et de cautions solidaires qui
aggravent les disparités de possibilités d’accès au logement selon les catégories sociales dont les jeunes
sont issus. La cupidité de la plupart des bailleurs (souvent « conseillés » par des marchands et
gestionnaires de biens) oriente le marché. Les aides publiques en faveur de l’accès des jeunes au
logement (AL et APL) ne sont pas de nature et n’ont pas l’ampleur nécessaire pour inverser les
tendances du marché malgré leur utilité ponctuelle.


2.7 Le logement des personnes âgées
Tous les territoires doivent faire face au vieillissement de la population.
Les plus de 60 ans représentaient en 2008 en Gironde 21% de la population et ce pourcentage ne
devrait pas cesser d’augmenter dans les années suivantes jusqu'à approcher et dépasser les 30%
(source UDCCAS). Dans le département il y avait 238.000 PA (personnes âgées) en 2008, il y en aura
264.000 environ en 2020.
Deux types de population sont recensés comme ayant des besoins différents de logements : les
personnes âgées entre 75 et 85 ans et les plus de 85 ans.
Avec l’augmentation du nombre de PA il faut aussi prendre en compte de nouveaux facteurs induits par
les modes de vie de notre société. Les seniors ont de nouveaux modes de vie, la Gironde vieillit même
si de nouvelles populations (entre 40 et 50 ans surtout) arrivent. Le nombre de personnes âgées seules
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augmente très vite et de ce fait le nombre de « ménages » augmente plus vite que la population âgée
elle-même.
Il est nécessaire de prendre en compte aussi les solidarités familiales de plus en plus distendues où ce
sont le plus souvent les enfants, voire même les petits enfants qui les assument bien qu’elles
fonctionnent de moins en moins.
Ressources : il y a de fortes disparités dans les ressources des ménages ou des personnes seules. En
2009 le revenu moyen médian était de 1530 €, dont 15 % de personnes sous le seuil de pauvreté. Selon
l’UDCCAS les nouvelles générations de PA aurons encore moins de ressources, ce qui pose le problème
de contraintes supplémentaires pour accéder au parc locatif privé pour les valides et encore plus pour
accéder aux RPA, et ce dans l’attente d’accéder aux EHPAD encore plus onéreuses.
Le parcours résidentiel des PA doit donc prendre en compte ces facteurs que sont les coûts, mais aussi
les déplacements,(difficultés liées aux lenteurs, à la perte graduelle d’autonomie et aux problèmes
cognitifs).
Il faudrait donc mettre en place un ou des types de logements alternatifs entre le domicile d’origine et
l’EHPAD. (Il est constaté que les PA supportent mal la coexistence dans les logements collectifs avec les
autres populations, surtout dans le logement social).
Il s’avère nécessaire de favoriser l’implantation dans les centre villes, ou dans les zones de services et
de commerces, d’habitats spécifiques (collectifs ou maisons regroupées) qui seraient réservés aux
personnes âgées autonomes ou avec de faibles handicaps gérés par les services sociaux des
collectivités afin d’y adjoindre des services évitant les problèmes de solitude (foyers logements,
logements adaptés, résidences d’accueils temporaires, etc…).
Il faut aussi permettre le partage et la cohabitation.
Les collectivités ne pourront pas faire l’économie d’un effort particulier pour cette frange de population
qui va être de plus en plus nombreuse mais aussi de plus en plus dépendante de faibles ressources. Il
faudra inciter les collectivités à inclure dans le cadre du logement social (loi SRU) un pourcentage de
tels habitats afin de ne pas pousser les PA à quitter leur ville et parfois même leur région, compte tenu
des problèmes familiaux et sociaux qu’un changement d’environnement, d’habitude, d’éloignement de
leurs relations peut provoquer.


2.8 Hébergement et logement d’urgence
En 2012 l’INSEE recensait 5.000 personnes vivant dans un habitat provisoire ou sans domicile. Les SDF
relèvent de l’hébergement.
Les demandeurs d’asile logés dans le cadre d’un dispositif national d’accueil spécifique pendant la
durée de leurs demandes d’asile relèvent de l’hébergement d’urgence.
Pour l’hébergement et l’urgence l’on signalait 4750 demandes en Gironde en 2013, soit plus 71% par
rapport en 2012.
L’ampleur des problèmes de logement rencontrés par des populations fragiles, vulnérables ou en
attente de décisions les concernant (les demandeurs d’asile) est liée à plusieurs facteurs :
- La situation du marché du logement – prix, rareté – en général et l’insuffisance de nombre de
logements locatifs sociaux – en Gironde bien davantage qu’au niveau national - percute de façon
particulièrement violente les démarches de ceux qui n’ont pas de ressources. Ils se retrouvent à
la rue et dépendent pour se loger de dispositifs publics d’accueil de 1° urgence, d’hébergement
social, de l’aide au logement temporaire.
- Les demandeurs d’asile sont en principe logés dans le cadre d’un dispositif national d’accueil
spécifique pendant la durée d’instruction de leurs demandes d’asile. Tous ces dispositifs sont
aujourd’hui saturés. L’Etat pourtant garant de la solidarité nationale se décharge sur des
associations de la mise en oeuvre de ces aides qui sont globalement insuffisantes pour faire face
à ces situations trop souvent dramatiques. Il n’y a pas de vision de leur évolution dans le proche
avenir ou à moyen terme. Il n’y a pas de politique publique à moyen terme dans ce domaine.
- La Gironde dispose d’un équipement insuffisant, inférieur à la moyenne nationale en places
d’hébergement social et d’insertion, en maisons relais et résidences sociales, en hébergement
pour demandeurs d’asile.
- Pendant l’hiver 2013 42% des durées d’errance identifiés parmi les demandeurs étaient de
moins de 30 jours. Tandis que le chômage et/ou les ruptures familiales atteignaient 40%. D’avril à
décembre 2013, 5911 personnes ont fait une demande d’aide. Ces chiffres ne peuvent donner
une idée précise de l’ampleur du problème, beaucoup de situations restant ignorées.


2.9 Les saisonniers
Les travailleurs saisonniers étaient 4.137 en 2006 sur le Bassin d’Arcachon dont 1.823 n’habitent pas
sur le littoral (source INSEE 2006), 40% de ces saisonniers ont plus de 10 km de relations
habitat/travail, et 10 % plus de 100 km (source CRA 2012). Leurs conditions de logement sont très
souvent déplorables (prix prohibitifs, mauvaise qualité de l’habitat), la tendance est à la
déresponsabilisation des employeurs et à une insuffisante implication des collectivités
particulièrement des mairies d’Arcachon, La Teste, Gujan-Mestras et également à Pauillac.
Le secteur viticole hébergeait jusqu’il y a peu les vendangeurs. La situation, notamment en Libournais
et dans le Médoc a beaucoup changé. Les viticulteurs ne sont plus employeurs directs et ne fournissent
pas de logements adaptés. Ils s’adressent désormais à des prestataires de service. Beaucoup de
saisonniers agricoles (vendangeurs et autres) vivent dans des conditions indignes.
Ceci est inacceptable, et d’autant plus pour un vignoble réputé dans le monde entier.
Assortir les maisons des saisonniers de dispositifs de logement et d’hébergement, mettre à disposition
pendant l’été des internats des lycées permettraient de loger des saisonniers.
Pour l’instant la situation est bloquée, 2016 verra-t-elle la mise en oeuvre des mesures du plan régional
des saisonniers ?


2.10 Les gens du voyage
Le schéma départemental des gens du voyage (octobre 2011) estime la population des gens du voyage
en Gironde entre 15.000 et 18.000 personnes soit a minima 3.600 familles. Parmi elles, il identifie, en
rapport avec des aires d’accueil, 500 familles considérées semi-sédentaires, 300 familles mobiles sans
place ni terrain privatif, sans rapport avec des aires d’accueil, 350 familles de grands voyageurs, 1500
familles ancrées en Gironde et enfin, 150 familles sur des terrains privés vivant en grande précarité. Il
resterait encore 800 familles non identifiées.
Les conditions de vie de la grande majorité des gens du voyage en Gironde paraissent au travers de ces
éléments fragiles et de grande précarité.


2.11 Le territoire du bassin d’Arcachon
Il est particulièrement sous tension, la croissance démographique y est très rapide (+22% en 10 ans et
ce ne semble pas prêt de s’arrêter !) le déficit vis-à-vis de la loi SRU particulièrement fort (en 2014 10%
de LLS à Arcachon, 12% à La Teste, 7% à Gujan-Mestras, 16% au Teich !), il y manque aussi des
logements locatifs « raisonnables » dans le parc privé. Il y a certes des opérations HLM en cours de
construction mais en nombre insuffisant pour respecter la loi. L’habitat permanent des catégories
sociales moyennes et populaires se déplace vers le Val de L’Eyre sous la pression des prix, avec ses
conséquences en termes de consommation d’espace, de multiplication et d’allongement des
déplacements obligés.


2.12 L’agglomération bordelaise
Située au coeur du département elle représente une part très importante de sa population et une part
majeure de ses emplois. Toutefois, s’agissant du territoire de la seule CUB, sa croissance
démographique a été moindre ces dernières années que dans le reste du département. Sa part a
diminuée. La définition institutionnelle de cette agglomération a changé mais le territoire englobé
dans la « métropole bordelaise » est le même que celui de la communauté urbaine qui la précédait. La
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domination de la métropole sur le reste du département est aujourd’hui sans partage. C’est une
orientation positive du PDH que de vouloir arriver à un département multipolaire, il reste à dire
comment y arriver. Cette domination concerne aussi l’orientation et le niveau des prix sur le marché
immobilier, pour le logement neuf comme pour le logement « d’occasion », pour la location comme
pour la vente. L’agglomération centrale attire des jeunes et des cadres, elle refoule les familles et les
plus pauvres. La paupérisation du nord et de l’est de la Gironde est corrélée avec la montée et le
niveau des prix de l’immobilier dans l’agglomération centrale. D’une part, la périurbanisation est sans
cesse croissante dans les communes rurales de la grande couronne et autour de Bordeaux également.
D’autre part, Bordeaux est la ville d’Aquitaine où le déficit en logements locatifs sociaux est le plus
important. Il n’existe pas d’outil foncier public permettant de dégager assez de foncier à des prix
permettant de construire d’ici 2025 le nombre de logements locatifs sociaux nécessaires pour
répondre aux obligations de la loi SRU, pour répondre aux demandes non satisfaites de logements
HLM, demandes actuelles et à venir.
L’actuelle majorité de droite à la métropole considère normal que le marché dicte sa loi.


2.13 QUI décide ?
Ceux qui ont besoin de se loger – ou leurs représentants – sont absents des lieux où se pensent, se
décident et sont mises en oeuvre les politiques publiques et les actions privées concernées par l’accès
au logement.


2.14 Bilan de la situation du logement en Gironde et de son évolution


2.14.1 Un effet système à l’échelle de tout le territoire où les évolutions en périphérie du
département ne peuvent s’expliquer sans prendre en compte les conséquences des évolutions
dans les zones « centrales » que sont l’agglomération bordelaise, le bassin d’Arcachon
notamment. C’est parce que les prix de l’immobilier y sont trop élevés et le nombre de
logements sociaux insuffisants que les populations les plus pauvres ne peuvent souvent pas s’y
loger et vont donc chercher ailleurs, plus loin et moins cher, le logement dont elles ont besoin.
La proportion de population à revenus plus bas et plus fragiles y augmente donc très
sensiblement. L’émergence de territoires largement paupérisés (nord et est du département) est
liée à la montée des prix de l’immobilier dans les zones centrales. L’ensemble des prix
immobiliers et fonciers dans le département est poussé à la hausse. Dans ce contexte, une
commune seule, une intercommunalité isolée, ne peuvent pas faire face aux conséquences
d’une évolution d’une telle ampleur.


2.14.2 Un système de formation des prix de l’immobilier à l’échelle de la Gironde
Ce système fonctionne à l’échelle du département et a des conséquences sur l’ensemble de ce
territoire. Il conduit à un gaspillage d’espace et d’argent, à la croissance déraisonnable du
nombre et de l’ampleur des déplacements des ménages, à une ségrégation sociale et
territoriale croissante. En résumé, c’est là une évolution de l’habitat qui va aux antipodes des
exigences du développement durable : inclusion sociale, utilisation optimale et viable dans la
durée des ressources économiques, préservation de l’environnement pour les générations
futures.


2.14.3 Le logement et les institutions
Le logement représente un coût global croissant pour les collectivités territoriales qui courent,
sans les rattraper, après les conséquences d’un tel fonctionnement. Le niveau élevé des prix de
l’immobilier, des coûts de l’énergie, surtout dans le contexte économique actuel et la situation
de l’emploi, accroit le montant des aides sociales à la charge des communes et des
départements. Le niveau atteint par les prix fonciers outre qu’il renchérit le coût des réalisations
de logement sociaux, et donc la nécessité pour les collectivités territoriales de participer au
montage financier de nouveaux HLM, frappe également partout, y compris bien sûr quand les
collectivités veulent financer des équipements publics de toute nature sur leurs territoires.


2.14.4 Des politiques territoriales marquées par une logique d’accompagnement plus
que de régulation
Face au décrochage constaté entre l’évolution des prix de l’immobilier et les ressources des
ménages, les politiques publiques mises en oeuvre à l’échelle des différents territoires girondins
ne permettent pas de compenser les effets de sélection sociale et de ségrégation socio - spatiale
induites par le niveau des prix sur le marché.
De fait elles aboutissent à un accompagnement implicite de logiques (quasi ?) spéculatives qui
caractérisent notamment les territoires les plus « tendus », quand elles ne les encouragent pas à
travers des objectifs d’attractivité et de mise en concurrence des territoires.


2.14.5 Le droit fondamental au logement n’est pas respecté en Gironde en 2015
Il n’y a pas assez de logements pour répondre aux demandes de logements exprimées. La
situation en matière de logement d’urgence et d’hébergement s’aggrave.
Le prix des logements disponibles est beaucoup trop élevé par rapport aux revenus des
girondins, particulièrement des plus modestes, mais tous paient trop cher le logement auquel
ils accèdent. La localisation de ces logements entraîne des frais induits sensibles en
déplacements notamment. Les politiques retenues en matière d’habitat par les pouvoirs
publics, soit laissent faire le marché (position réaffirmée par l’actuelle majorité de droite à
Bordeaux Métropole), soit déplorent ce niveau des prix mais ne s’y attaquent pas. Les
orientations et la stratégie affichée dans le Plan Départemental de l’Habitat à maîtrise
d’ouvrage Etat/Département, tout récemment approuvé, en est révélateur, malgré un
diagnostic plutôt intéressant de la situation girondine. Une enquête avait été menée auprès de
salariés en entreprises, 63% d’entre eux indiquaient que les prix trop élevés étaient la
première difficulté d’accès au logement. Maitriser, réduire et réguler ces prix ne fait pas partie
des objectifs retenus par ce PDH.


2.14.6 Quelle Gironde dessine-t-on pour 2025 ?
Une telle situation, le fonctionnement du « système immobilier girondin » qui y a mené (auquel
aucune institution ne s’oppose aujourd’hui et n’affiche vouloir s’y opposer demain) dessinent
quelle Gironde pour 2025 ? Cette année-là, 2025, retenue par le législateur pour avoir atteint les
objectifs de l’art 55 de la loi SRU (25% de logements locatifs sociaux parmi les Résidences
Principales des communes urbaines) n’est-elle pas un « rendez-vous de vérité » ?


Qu’en sera-t-il pour 2050 ?