Pourquoi en est-on là ?

1/ Il y a une forte croissance démographique dans le département :


Plus de 15.000 habitants par an depuis des années et quasiment 20 000 en 2018. La croissance du nombre de ménages est encore plus forte compte tenu de la diminution de la taille des ménages, de la croissance du nombre de personnes qui vivent seules, de l'allongement de la durée de la vie.Et c'est le nombre de ménages qui entraine le nombre de logements nécessaires.

 

Le solde migratoire est positif en Gironde, elle attire notamment des cadres et des cadres moyens dont le pouvoir d’achat moyen est plus élevé que celui des girondins déjà en place. Parmi ceux d’entre eux qui viennent de la région parisienne la tendance à accepter des prix de l’immobilier élevés est forte et contribue à la montée des prix en Gironde.


2 La Gironde cumule les conséquences de son attractivité dans de nombreux domaines


L’attractivité de son agglomération centrale, de la côte aquitaine et du bassin d’Arcachon dont le
moteur est le tourisme, de la mobilité résidentielle de seniors aisés qui viennent s’installer en Gironde
pour leur retraite et de l’arrivée de nombreux réfugiés et migrants.

3 Les conséquences de cette croissance en termes de demandes de logements n'ont pas été
anticipées.

 

Il y a :
- soit une carence réelle quant aux politiques publiques nécessaires pour y faire face, carence
conceptuelle et carence politique, accompagnée d’un manque patent de volonté politique.
- soit la croyance irresponsable que laisser faire le marché immobilier suffira à tout régler par
enchantement.


4 Les institutions ont adopté un quasi laisser-faire total face aux effets de marché


Avec une pénurie structurelle du nombre de logements, dans un contexte d'inégalité de revenus et de
disparité de la qualité des logements disponibles, les effets de marché jouent à plein. Toutes les
localisations ne sont pas équivalentes du point de vue des aménités urbaines qu'elles confèrent aux
logements. Les plus fortunés peuvent payer un prix élevé pour s'adjuger le logement de leur choix, de
proche en proche les suivants s'alignent ou se retirent du marché.


5 La baisse des taux d'intérêts a facilité l'endettement sur de longues durées et à des niveaux
élevés des ménages acquéreurs de logements.


6 Les politiques de défiscalisation


Les « Scellier » en particulier, puis les « Duflot » et aujourd’hui les « Pinel » ont contribué à la flambée
des prix en accroissant, aux frais des contribuables, la solvabilité des investisseurs bailleurs privés.
L’État exonère d’impôts des personnes privées investissant dans l’immobilier en contrepartie de la
mise en location de leur bien à des conditions un peu meilleures pour les locataires pour quelques
années. Cela rend leur investissement moins coûteux et leur permet donc d’acheter plus cher.
Beaucoup de tels investisseurs ont accepté d’acheter à des prix élevés avec des espoirs de rentabilité
parfois détrompés ensuite par des réalités locales. Dans certaines petites villes la faiblesse du nombre
de demandes a fait que ces logements investisseurs n’ont finalement pas trouvé de locataires. Mais les
prix du foncier et de l’immobilier avaient déjà monté.
En fait, seules les banques et les promoteurs de ces « produits défiscalisés » ont fait à coup sûr des
profits notoires avec ces dispositifs. L’évolution des loyers dans ces logements défiscalisés à l’issue de
la période pendant laquelle il y avait engagement à modération de la part des bailleurs est un vrai
problème dans les autres territoires ! Les locataires pourront-ils supporter des augmentations de
loyers fortes, rejoignant les loyers de marché ? Il y a là une sorte de bombe à retardement pour
l’ensemble des locataires.


7 Pour se loger la majorité des ménages n’ont pas le choix.


Ils doivent consacrer une part croissante de leurs revenus au logement, diminuant ainsi leurs autres
dépenses. Une des conséquences globales de cette tendance est l’essor d’une économie basée sur la
rente, sur la croissance et l’explosion récurrente de bulles immobilières spéculatives. Cela est sans
issue à l’échelle de la société où il serait par contre nécessaire de favoriser la consommation des
ménages afin d’alimenter la demande et donc une dynamique économique réellement capable de
créer de la valeur et des emplois.


8 L’attractivité de la Gironde


Surtout par comparaison avec d’autres territoires en difficulté en France, l’attractivité de ce département
fait que des opérateurs immobiliers de grande taille venant d’autres régions et disposant de fonds
propres importants, veulent s’implanter localement. Pour cela ils n’hésitent pas à faire de la
surenchère, ce qui alimente particulièrement la hausse des prix fonciers.


9 Mais le foncier n’est pas seul en cause


Sur un prix de 3500 € le m2 d’un logement neuf (aujourd’hui nettement dépassé à Bordeaux avec des prix de 4500 à 5000 € le m2 en neuf dans certains quartiers) seulement de 1200 à 1500 € concernent les coûts techniques de construction (source AURBA et FPI).


Aller au-dessous de 1200 € le m2 parait aujourd’hui irréaliste à la plupart des professionnels, et ne sera
généralisable que s’il y a de gros efforts techniques de maîtrise des coûts dans le bâtiment en général.
Il reste un écart minimum de 2000 à 2300 € le m2 entre le coût technique direct de la construction et le prix de vente au client final. Cela ne traduit-il pas un dysfonctionnement majeur ?


Cet écart est consacré au prix du foncier, aux coûts de marketing, aux professionnels qui sont
rémunérés en % du prix total, à la « marge » des promoteurs, aux frais bancaires. Réduire cet écart,
arriver à des prix d’accès au logement cohérents avec les ressources des familles est indispensable ;
sans cela les choses ne changeront pas sinon de façon très faible, pour une petite partie de la
population.

Par exemple passer de 3500 € à 2500€ le coût du m2 dans le neuf comme l’ont prôné hier
l’ancien président PS de la CUB et le maire - Les Républicains- de Bordeaux et actuel président de
Bordeaux Métropole sans indiquer d’ailleurs comment et avec quels professionnels ils comptaient y
arriver, n’augmenterait (et au prix d’un endettement très lourd et de longue durée pour les ménages
acquéreurs) que de 10 % la partie de la population qui pourrait acheter son logement.

Malgré cette mesure, 73% des ménages de la CUB seraient encore exclus du marché du neuf et 85% des locataires du parc de logements privés !


10 Les intérêts en jeu sont considérables


L'on peut penser que les sommes dégagées par cette augmentation des prix faite in fine sur le dos des
ménages, ne l’oublions pas, n'ont pas été perdues pour tout le monde. La plate-forme logement des
mouvements sociaux relève au niveau national que le PIB a crû de 14% en monnaie courante de 1999
à 2009, les profits de 17% et les seuls profits de l'immobilier de 60% ! Ces chiffres doivent être encore
supérieurs pour la Gironde puisque les prix de l’immobilier y ont, dans la dernière période, augmentés
plus qu’ailleurs.


11 Où est passé, à quoi et à qui a servi le fruit d’une telle prédation ?


Que sont devenues les sommes dégagée par 15 ans de flambée des prix de l’immobilier et du foncier
en Gironde ? Flambée girondine supérieure à la flambée nationale des prix de l’immobilier, elle-même
supérieure, depuis 2000, de 30% au rythme moyen d’évolution des prix immobiliers en France de 1945
à 2000 (source CGDD). Qui s’est approprié le fruit d’une telle prédation ? Pour en faire quoi ? Où est ici
le souci, le respect, de l’intérêt public ?
Déjà, estimer le montant des sommes ainsi prélevées sur les autres dépenses des ménages girondins
serait un bel et bon sujet de recherche.